Myynti- ja takaisinvuokraus (Sale and Leaseback)

Käyttöomaisuuskiinteistöjen hallintamalli voi olla merkittävä erottava tekijä menestyvien ja ei-menestyvien yritysten välillä. —

• Kehittyvät ja vahvasti kilpaillut toimialat hakevat kasvua ja kilpailuetua omaisuuden uudelleenjärjestelyllä.
• —Pääomien ja johdon huomion keskittäminen liiketoiminnan ytimeen mahdollistaa kilpailijoita nopeamman kasvun
• —Kasvuyrityksen kiinteistöstrategia on harvemmin omistus

Keskeisiä muutostekijöitä

• —Globalisaatio pakottaa myös perinteisen teollisuuden arvioimaan kiinteistöstrategiansa uudelleen. —
• Yhteiskuntarakenteen muuttuminen ja keskittyminen pakottaa julkisen sektorin etsimään uusia malleja omistukseen, mikä lisää julkisten kiinteistöjen likviditeettiä
• —Taseessa olevat kiinteistöt eivät yllä liiketoiminnan tuottotavoitteiden tasolle
• —Elinkaaritehokkuuden parantaminen
• Markkinoiden vapautuminen
• Pääomien vapaampi liikkuminen

Kiinteistön sale & leaseback on innovatiivinen rahoitusratkaisu

• —Mahdollistaa ei-likvidien pääomien muuttamisen käteiseksi, jolla voidaan esimerkiksi rahoittaa

• Investointeja tuottavampiin ydinliiketoimintoihin
• Yritysostoja (hyvä rahoitustilanne mahdollistaa sopivassa taloustilanteessa laajenemisen kohtuuhintaan)
• Velan takaisinmaksua
• Omien osakkeiden takaisinostoja esimerkiksi tilanteessa, jossa markkinat aliarvostavat osaketta
• Osinkojen maksua
• Sale & leaseback tuottaa käteistä 100 % markkinahinnasta verrattuna tavanomaiseen rahoitukseen, jossa kiinteistöjä vastaan lainataan selvästi vähemmän
• Saatuun pääomaan ei tulevaisuudessa kohdistu kovenantti- tai marginaalitarkastelut, kuten yleensä tavanomaisissa lainasopimuksissa. Ne ovat puhtaasti omia varoja ja käytettävissä mihin tahansa.
• Yrityksen myyntitilanteessa yritystä voidaan köyhdyttää jakamalla myynnistä saatuja varoja osinkoina tai tekemällä omien osakkeiden takaisinostoja ja täten pienentää yrityksen hinta ostajalle sopivaksi
• Perheyrityksessä osakkaan luopuminen voidaan toteuttaa ostamalla takaisin osakkeita kaupasta saaduilla varoilla
• Rahoitusvaihtoehto, jos halutaan välttää velkaantumisasteen kasvua tai oman pääoman ehtoisen rahoituksen lisäämistä
• Sale & leaseback on rahoitusvaihtoehto myös rakennettaviin uudisrakennuksiin

Kiinteistön sale & leaseback käytännössä

• Sale & leaseback on tilanhallinnan ulkoistamisen muoto, jossa kiinteistöön liittyvä päätösvalta voidaan pitkälti säilyttää myyjällä ja määrittelemällä etuosto-oikeus on mahdollista palata takaisin omistus-strategiaan
• Oma kiinteistö tai kiinteistöosakeyhtiö myydään sijoitusyhtiölle ja vuokrataan takaisin
• Sale & leaseback voidaan tehdä myös uudisrakennukselle, jolloin yrityksen ei tarvitse ottaa lainaa edes rakennusvaiheeseen
• Myyjän ja vuokraajan ei tarvitse olla sama oikeushenkilö
• Takaisinvuokrasopimukseen voidaan kirjata optioita esim. vuokrauksen jatkokaudesta, käyttämättömän rakennusoikeuden käytöstä, etuosto-oikeudesta ja alivuokrausoikeudesta
• Sale & leaseback on tehty mitä erilaisimmille kiinteistötyypeille – toimistoille, tehtaille, voimalaitoksille, satamille, sairaaloille
• —Järjestely voidaan tehdä yhdelle tai useammalle kiinteistölle useammassa maassa

Sale & leaseback prosessin vaiheet

• Tietojen keräys kiinteistöistä, kiinteistökäynnit
• Niiden taloudellisten ja toiminnallisten reunaehtojen määrittely, joilla järjestely on yritykselle järkevä
• Päätös prosessiin lähtemisestä
• Terrum Oy tekee sijoitusmuistion ja auttaa markkinoinnin kohdistamisessa.
• Terrum Oy valmistelee tarvittaessa salassapitosopimuksen (Non-Disclosure Agreement, NDA) jokaiselle sijoittajalle, joka tarvitsee tarjousvaiheessa muuta kuin julkisesti saatavissa olevaa informaatiota
• Saatujen tarjousten analyysi ja mahdolliset jatkoneuvottelut sijoittajien kanssa  
• Sijoittajan valitseminen
• Valittu sijoittaja tekee sekä kiinteistöstä ja yrityksestä haluamallaan tasolla Due Diligence –tutkimuksen
• Myynti- ja takaisinvuokraussopimusten valmistelu
• Myynti- ja takaisinvuokraussopimusten allekirjoittaminen

 

Myyjän kannalta oleellista on löytää sijoittaja, joka on joustava vuokraehdoissa ja jonka kanssa pitkäaikainen yhteistyö toimii. —Tietämyksellään sijoittajista Terrum Oy auttaa myyjää kohdistamaan markkinoinnin niihin sijoittajiin, joiden uskotaan antavan tässä suhteessa parhaat tarjoukset. Terrum Oy:llä ei ole omistussidonnaisuuksia sijoittajiin.  

Palvelumme kattavat yksittäisistä kiinteistökohteista kiinteistösalkkuihin Suomessa ja ulkomailla.